Исходная статья: https://www.mybatumi.co.il/post/איך-מחשבים-תשואה-נטו-בנדל-ן-להשקעה-בחו-ל
Объект недвижимости, доходность которого оценивается в 10%, на самом деле может приносить 6,5%, а иногда и меньше. Разница заключается не столько в качестве объекта, сколько в способе представления цифр. Тот, кто спрашивает, как рассчитать чистую доходность, ищет не просто бухгалтерскую формулу — он проверяет, сколько денег, как ожидается, останется у него на руках после учета всех расходов на содержание, управление и налоги.
В сфере доходной недвижимости, особенно в зарубежных инвестициях, чистая доходность является показателем, позволяющим существенно сравнивать возможности. Она требует анализа сделки в том виде, в котором она, как ожидается, будет осуществлена в реальности: доход, заполняемость, эксплуатационные расходы, налогообложение, затраты на финансирование, а иногда и влияние валютных колебаний. Высокая доходность на бумаге не может заменить надежный и управляемый денежный поток.
Что такое чистая доходность и чем она отличается от валовой доходности?
Валовая доходность рассчитывается путем деления ожидаемого годового дохода от продажи или аренды на цену покупки. Если квартира была приобретена за 100 000 евро и приносит годовой доход в размере 10 000 евро, то валовая доходность составляет 10%.
Это лишь приблизительная оценка. Она не включает затраты, необходимые для получения этого дохода: плата за управление, техническое обслуживание, страхование, налог на недвижимость или местный налог, уборка, маркетинг, плата за бронирование, периоды неявки, ремонт, лицензирование и налоги. Чистая доходность измеряет операционную прибыль, остающуюся после вычета этих затрат.
Базовая формула:
Чистая доходность = (годовой доход - годовые расходы) / общая стоимость инвестиций × 100
Ключевым термином здесь является «общая стоимость инвестиций». Цена покупки — это лишь отправная точка. Эта стоимость также должна включать налоги на покупку, юридические сборы, регистрацию, брокерские услуги, корректировки, мебель, первоначальные расходы и иногда резерв на случай первоначальных поломок. Чем реалистичнее расчет, тем полезнее он для принятия решения.
Как рассчитать чистую доходность: пошаговый расчет
Допустим, инвестор приобретает объект недвижимости в туристическом районе за 110 000 евро. Помимо цены, он платит 7 000 евро за юридические услуги, регистрацию, меблировку и ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, общая сумма инвестиций составляет 117 000 евро.
Согласно бизнес-плану, валовой годовой доход от краткосрочной аренды составляет 15 000 евро. Однако перед расчетом доходности необходимо вычесть годовые расходы: 3 000 евро на управление и эксплуатацию, 1 100 евро на техническое обслуживание и страхование, 900 евро на местные налоги и сборы, и 1 000 евро в качестве резерва на периоды низкой доходности, ремонт и непредвиденные расходы. Общие годовые расходы составляют 6 000 евро.
Годовая операционная прибыль составляет 9 000 евро: 15 000 евро минус 6 000 евро. Теперь разделим 9 000 евро на 117 000 евро и умножим на 100. В результате получим чистую доходность примерно 7,69% в год.
Это рабочий расчет. Он позволяет инвестору понять прогнозируемый денежный поток, сравнить его с другими альтернативами и проверить, соответствует ли норма доходности уровню риска, инвестиционному горизонту и необходимой ликвидности.
Расходы, которые не следует исключать из расчета
В некоторых сделках прозрачные и понятные расходы уже включены в прогноз. В других, особенно на фрагментированных зарубежных рынках, некоторые из них раскрываются только после приобретения. Поэтому стоит убедиться, что анализ включает как минимум четыре области: затраты на приобретение и создание, текущие операционные расходы, налоги и затраты на финансирование.
Затраты на приобретение и развитие обычно включают регистрацию, юридические консультации, инспекции, брокерские услуги, обустройство помещений и оборудование. В гостиничном бизнесе мебель гостиничного класса не является незначительной статьей расходов – она напрямую влияет на ценообразование, качество обслуживания гостей, отзывы и уровень заполняемости.
Операционные расходы включают управление недвижимостью, уборку, прачечную, обслуживание гостей, техническое обслуживание, бухгалтерский учет, страхование и комиссию платформы бронирования. В хорошо управляемой недвижимости эти затраты не просто вычитаются из прибыли. Они также являются механизмом, который защищает качество недвижимости и ее доходность с течением времени.
Кроме того, следует изучить подоходный налог в стране проживания инвестора, налоговые обязательства в стране его проживания и соответствующие налоговые соглашения. Инвестор не должен предполагать, что согласованный в расчете местный налог прекращает его личную налоговую ответственность. Налоговое планирование следует проводить с помощью профессионала, знакомого с его личными обстоятельствами и соответствующей юрисдикцией.
Если сделка финансируется, необходимо учитывать проценты, комиссионные сборы, залог и условия погашения. Рентабельность собственного капитала может быть выше при использовании финансирования, но риск также возрастает: снижение заполняемости или повышение процентных ставок могут быстро повлиять на свободный денежный поток.
Ожидаемый доход не является гарантированным доходом
Наиболее распространенная ошибка — расчет годового дохода на основе полной заполняемости или пиковых месяцев. Туристическая недвижимость может демонстрировать отличный доход в летний сезон, но инвестиционный поток анализируется за 12 месяцев. Поэтому необходимо работать с прогнозом заполняемости, основанным на сезонности, местоположении, конкурентном предложении, уровне объекта недвижимости, маркетинговых каналах и истории активности, если таковая имеется.
Здесь также существует разница между рынком и недвижимостью. Недвижимость в центральном районе, недалеко от пляжа, делового центра или популярного туристического места, обычно пользуется более широким спросом. С другой стороны, слишком высокая цена покупки может снизить доходность. Качество недвижимости и местоположение не освобождают инвестора от необходимости оценивать цену покупки в соотношении с ожидаемым доходом.
Консервативный подход предполагает рассмотрение как минимум трех сценариев: консервативного, базового и оптимистического. В консервативном сценарии снижается заполняемость или стоимость за ночь, а резерв на техническое обслуживание увеличивается. Если сделка остается разумной даже при этих условиях, качество решения выше. Это лучше, чем выбирать сделку, которая выглядит привлекательной только тогда, когда все рабочие предположения полностью реализованы.
Чистая доходность против роста стоимости: два разных фактора прибыли
Чистая доходность относится к текущему доходу. Она не включает увеличение стоимости недвижимости, поэтому эти два показателя не следует путать. Если недвижимость приобретена за 117 000 евро и продана через несколько лет за 140 000 евро, то прибыль от продажи является отдельной составляющей, которую необходимо рассчитать после вычета расходов на продажу, налогов, комиссий и других издержек.
Многие инвесторы рассматривают недвижимость в развивающихся районах, поскольку ищут сочетание текущего дохода и потенциала для улучшения. Эта модель может быть привлекательной, но важно определить, что гарантировано, что ожидается, а что является лишь возможным сценарием. Доход от аренды не гарантирует увеличения стоимости, а исторический рост стоимости не гарантирует будущей цены продажи.
В консолидированных проектах возможность приобретения качественной недвижимости и управления ею в профессиональных рамках может укрепить операционную деятельность и обеспечить стабильность продукта. IIC работает как международная группа инвесторов по модели, где поиск недвижимости, сопровождение покупки, регистрация, координация финансирования, текущее управление, сбор дохода и будущие продажи рассматриваются как единая система. Для инвестора ценность заключается не только в прогнозируемой доходности, но и в контроле факторов, которые фактически её формируют.
Вопросы, которые следует задать, прежде чем полагаться на прогноз доходности
Прежде чем принимать прогноз доходности, стоит уточнить, является ли он валовым или чистым, какие расходы уже вычтены, каковы предположения относительно заполняемости, основан ли прогноз на текущей активности или на оценке, и что происходит в период спада. Также следует узнать, кто управляет недвижимостью, что входит в плату за управление, как отражается доход, кто утверждает непредвиденные расходы и каков механизм выхода из инвестиций.
Еще один вопрос касается валюты. Когда доход поступает в одной валюте, а инвестор оценивает свои активы в другой валюте, изменения обменного курса могут улучшить или ухудшить результат в его личной валюте. Не обязательно прогнозировать валютные курсы для инвестирования, но необходимо понимать, что это дополнительный уровень риска, и не следует его игнорировать.
Высококачественная чистая прибыль — это не самая высокая цифра в презентации. Это цифра, которая остается разумной даже после учета всех затрат, сезонности и запасов прочности. Перед заключением сделки запросите подробный годовой отчет о движении денежных средств, изучите лежащие в его основе предположения и убедитесь, что вы понимаете, кто отвечает за реализацию плана на следующий день после покупки.