Исходная статья: https://www.mybatumi.co.il/blog
Сделка с недвижимостью может обещать привлекательную годовую доходность на бумаге, но реальное решение принимается исходя из суммы, оставшейся у инвестора после уплаты налогов, управленческих расходов, финансирования и непредвиденных издержек. Поэтому налогообложение инвестиций в недвижимость — это не технический вопрос, решаемый после покупки, а скорее важный фактор при выборе страны, типа недвижимости, структуры владения и горизонта выхода.
Израильский инвестор, приобретающий недвижимость за границей, обычно имеет два налоговых центра: страну, в которой находится актив, и страну своего налогового резидентства. Между этими двумя точками находятся налоговые соглашения, возможные налоговые вычеты, обязательства по отчетности, конвертация валюты и местные определения, которые могут изменить экономический результат. Правильное планирование не направлено на «устранение» налогов, а скорее на предотвращение двойных платежей, неожиданностей с денежным потоком и инвестиционных решений, основанных исключительно на валовой доходности.
Налогообложение инвестиций в недвижимость начинается с чистой прибыли.
Многие инвесторы сначала смотрят на доходность от аренды. Это важный показатель, но он является неполным. Объект недвижимости, расположенный в туристическом районе, может приносить высокий доход благодаря высокой заполняемости и цене за ночь, в то время как коммерческая недвижимость может обеспечивать более стабильный доход в долгосрочной перспективе. В каждом случае вопрос заключается в том, какова налогооблагаемая прибыль после вычета признанных расходов и какова сумма, фактически поступающая на счет инвестора.
Правильный расчет начинается с валового дохода и включает операционные расходы, плату за управление, техническое обслуживание, страхование, комиссию платформы, маркетинговые расходы, финансирование и местные налоги. Затем необходимо изучить налогообложение в стране владения недвижимостью, обязанность декларировать доход в Израиле и возможность получения налогового вычета за налоги, уплаченные за пределами Израиля. Только после всего этого можно говорить о реальной чистой прибыли.
Разница в несколько процентов между валовой и чистой доходностью не является незначительной. За годы владения, особенно в случае актива, приобретенного в кредит или предназначенного для получения пассивного дохода, она может существенно повлиять на темпы накопления капитала.
Четыре уровня налогообложения, которые следует проверить перед покупкой
Налоги и расходы на момент покупки
Во многих странах при покупке новой недвижимости взимается налог на покупку, налог на передачу права собственности, регистрационные сборы, нотариальные сборы, гонорары адвокатов, а иногда также НДС или местный налог. Ставка налога и метод расчета различаются в зависимости от страны, региона, а иногда и от типа недвижимости: жилая, коммерческая или используемая в гостиничном бизнесе.
Например, низкая начальная цена не гарантирует выгодную сделку. Недвижимость, которая выглядит привлекательной по цене покупки, может включать высокие затраты на закрытие сделки или ограничения, указанные в объявлении, что делает сделку более дорогой. Поэтому следует рассчитать общую стоимость инвестиций и не соглашаться на цену, указанную в объявлении.
Налог на доход от аренды или размещения
Доход от недвижимости может облагаться налогом по-разному в зависимости от характера деятельности. Долгосрочная аренда, краткосрочная аренда, управляемые апартаменты для отдыха и гостиничные номера не всегда классифицируются одинаково. На некоторых рынках деятельность в сфере гостеприимства может рассматриваться как коммерческая деятельность и требовать лицензирования, отчетности по НДС или уплаты налогов, предназначенных для туризма.
Эта классификация влияет не только на налоговую ставку, но и на то, какие расходы могут быть вычтены. Например, в случае с гостиничным бизнесом, находящимся в управлении, необходимо учитывать всю операционную структуру: уборку, ресепшн, обслуживание номеров, маркетинг, управление доходами и системы бронирования. Профессионально документированные и управляемые расходы упрощают определение экономического результата и подготовку необходимой отчетности.
Налогообложение в стране проживания инвестора
Жители Израиля также могут быть обязаны отчитываться и облагаться налогом в Израиле в отношении доходов, полученных за пределами Израиля, в соответствии с действующим законодательством, существующими налоговыми процедурами и личными обстоятельствами. Налог, уплаченный в стране владения недвижимостью, при определенных условиях может быть зачтен в Израиле. Однако зачет не является автоматическим и зависит, помимо прочего, от характера дохода, документов, налоговых соглашений и способа отчетности.
Практический момент прост: уплата налога за границей не обязательно освобождает от обязанности отчитываться в Израиле. С другой стороны, регулярная отчетность может уменьшить ситуацию двойного налогообложения. Инвестор, который ждет конца года для сбора документов, вместо того чтобы с самого начала выстраивать упорядоченный процесс, может обнаружить, что необходимые данные недоступны или не соответствуют требованиям Налогового управления Израиля.
Налог на продажу и прирост капитала
При продаже недвижимости страна владения активом обычно облагает налогом прирост капитала, полученный от ее владения. На ставку налога могут влиять период владения, личность продавца, тип недвижимости, признаваемые затраты на прирост стоимости, а иногда и стоимость сделки. В Израиле также могут иметь значение продажа, полученная прибыль и зачет иностранного налога.
Именно здесь возникает одно из существенных различий между хорошо организованной и частично организованной сделкой: документация. Договор купли-продажи, счета за ремонт, расходы на мебель, юридические услуги, брокерские сборы и расходы на продажу могут иметь значение для расчета прибыли. Без организованного портфеля инвестор может заплатить налог с прибыли, которая существенно превышает его реальную экономическую прибыль.
Налоговые соглашения: возможная защита, а не автоматическое освобождение
Налоговые соглашения призваны регулировать распределение прав налогообложения между странами и уменьшать ситуации двойного налогообложения. Однако нельзя предполагать, что само существование соглашения решает все вопросы. Необходимо изучить страну проживания инвестора, место получения дохода, классификацию дохода и положения конкретного соглашения.
Даже если инвестор владеет активом через иностранную компанию или товарищество, это не обязательно улучшит налоговую ситуацию. Иногда корпоративная структура подходит для целей управления, ответственности, передачи прав или партнерства между инвесторами. В других случаях она увеличивает административные, отчетные и бухгалтерские расходы и может даже создать налоговую сложность, неоправданную небольшим объемом инвестиций.
Определитесь со структурой владения до подписания договора.
Существует разница между приобретением от имени частного лица, приобретением через компанию, совместным владением с партнерами или участием в консолидированной инвестиционной структуре. Выбор не должен основываться на лозунге типа «Компания всегда экономит на налогах». Он зависит от объема инвестиций, количества инвесторов, горизонта владения, целевой страны, способа распределения дохода и плана выхода.
Инвестор, стремящийся к постоянному доходу от одного объекта недвижимости, может предпочесть простую и прозрачную структуру. Инвестор, формирующий портфель активов, планирующий в будущем добавить партнеров или продать права, может получить выгоду от другой структуры. В любом случае, реструктуризация после покупки может рассматриваться как налоговое событие или повлечь за собой юридические издержки, поэтому это решение необходимо принять до перевода денег.
Валюта, финансы и отчетность: детали, которые преобразуют прибыль
Налогообложение не существует отдельно от финансовой деятельности. Доход, полученный в иностранной валюте, кредит, взятый в другой валюте, и расходы, отраженные в Израиле в шекелях, создают подверженность колебаниям обменных курсов. Даже если стоимость самого актива выросла, колебания валютных курсов могут повлиять на отраженную прибыль и денежный поток, доступный инвестору.
Финансирование требует отдельного анализа. Необходимо изучить, признаются ли процентные и финансовые расходы в стране, где находится актив, на каких условиях и каково значение займа между акционерами и холдинговой компанией. Кроме того, следует рассмотреть вопрос о налоговых вычетах у источника, если таковые имеются, и о порядке перевода дохода от управляющей компании инвестору.
Профессиональное управление недвижимостью – это не только операционное преимущество. Оно также создает рутину документации: отчеты о доходах, отчеты об использовании, счета-фактуры на расходы, платежи по местным налогам и отчеты о распределении. Для международного инвестора организованная и доступная информация является элементом контроля над активом, даже если он не управляет им ежедневно.
Вопросы, которые необходимо задать налоговому консультанту
Перед заключением международной сделки следует обратиться за личным мнением к налоговому консультанту или бухгалтеру, знакомому с обеими соответствующими странами. Правильные вопросы включают в себя налоговую ставку на текущий доход, признанные расходы, обязательства по отчетности в Израиле, возможность зачета иностранного налога, налог с продажи, НДС или туристический налог, а также соответствующую структуру холдинга.
Также следует запросить числовой сценарий, а не довольствоваться общим ответом. Такой сценарий должен включать прогнозируемый годовой доход, консервативный уровень заполняемости, административные расходы, местный налог, налог в Израиле и будущие затраты на продажу. Таким образом, можно сравнивать активы и страны по тому, что действительно важно: капитал и денежный поток, остающиеся в руках инвестора.
В IIC мы рассматриваем налоговую проверку как неотъемлемую часть анализа сделки, наряду с качеством актива, местным спросом, механизмом управления, финансированием и планом выхода. Трансграничные инвестиции требуют системы, которая умеет связывать объект недвижимости на местах с финансовыми результатами инвестора.
Налог не является причиной для отказа от перспективных международных инвестиций. Это причина выбрать сделку, в которой цифры прозрачны до покупки, документы хранятся на протяжении всего процесса, а план выхода рассматривается с той же серьезностью, что и доходность, показанная в первый день.