Sete erros cometidos por investidores estrangeiros - e como reduzir riscos

Um negócio no estrangeiro pode parecer óptimo numa apresentação: um preço de entrada acessível, um elevado retorno anual, uma área turística em desenvolvimento e uma promessa de uma propriedade que deverá funcionar mesmo quando o investidor estiver noutro país. Na prática, 7 erros cometidos por investidores estrangeiros são repetidos continuamente, não porque os investidores não entendam o setor imobiliário, mas porque o investimento internacional acrescenta camadas de informação, regulamentação, operações e distância. Aqueles que as examinam adequadamente podem transformar a distância geográfica numa ferramenta de dispersão, em vez de numa fonte de incerteza.

A abordagem correta não consiste apenas em procurar o maior retorno no papel. Começa com uma questão diferente: quem tem controle sobre o processo, o que exatamente gera a receita e quais mecanismos continuam a funcionar mesmo após a conclusão da transferência de dinheiro.

1. Apaixone-se pelo preço de entrada e não pela economia do imóvel

Um preço baixo não é necessariamente uma oportunidade. Por vezes reflecte uma localização fraca, acessibilidade limitada, procura apenas sazonal, uma grande oferta de unidades semelhantes ou custos de renovação inflacionados. Por outro lado, um imóvel mais caro numa zona turística consolidada, com operador de elevada qualidade e ocupação comprovada, poderá apresentar uma economia superior ao longo do tempo.

O teste deve começar pelo lucro líquido e não pelo preço por metro quadrado. A receita bruta deve ser separada do que sobra após administração, manutenção, limpeza, marketing, seguros, impostos locais, períodos desocupados e despesas inesperadas. Nas propriedades de alojamento, a qualidade do mobiliário, o padrão de manutenção e a avaliação dos hóspedes também afetam diretamente a capacidade de manter a taxa de pernoite e a ocupação.

Um investidor profissional examina pelo menos três cenários: um cenário básico, um cenário conservador com menor ocupação e um cenário de aumento de despesas. Se o acordo permanecer razoável mesmo no cenário conservador, merece uma análise mais aprofundada. Se só funcionar quando todas as suposições forem optimistas, é mais um risco do que uma estratégia.

2. Contar com retorno garantido sem entender quem o produz

A frase “retorno garantido” parece tranquilizadora, mas não substitui a cirurgia. É necessário esclarecer se se trata de um retorno contratual, de uma avaliação de desempenho, de uma renda de aluguel existente ou de um mecanismo do desenvolvedor por um período limitado. É igualmente importante perguntar qual a origem do pagamento, o que acontece se a operação for fragilizada e qual pessoa jurídica arca com a obrigação.

Na área de hotéis e aluguéis de curta duração, o retorno depende da capacidade operacional real: dinâmica de preços, marketing, atendimento ao hóspede, manutenção rápida e gestão de auditoria. Uma bela propriedade sem sistema operacional não é necessariamente uma propriedade geradora de renda. Portanto, ao olhar para uma previsão de rentabilidade líquida anual de 7%-8%, é importante pedir para entender os descontos de ocupação, o preço noturno, as taxas de administração e qualquer elemento que leve ao resultado final.

O retorno certo não é o maior número em publicidade. É o número que pode ser explicado, verificado e monitorado ao longo do tempo.

3. Renúncia à revisão jurídica independente dos direitos

Um dos erros mais dispendiosos é presumir que o registo de um imóvel num país estrangeiro é semelhante ao registo no país de origem do investidor. Em cada mercado existem regras diferentes relativas à propriedade estrangeira, registro de direitos, gravames, procuração, tributação, herança, licenças de uso e restrições a aluguéis de curto prazo.

Antes de assinar ou transferir recursos, é preciso verificar quem é o vendedor, qual o seu direito sobre o imóvel, se há gravames ou dívidas e o que exatamente está registrado em nome do comprador. Também é importante examinar os documentos do projeto, o alvará de construção, a designação do imóvel e a possibilidade legal de operá-lo no modelo de aluguel planejado. Um apartamento residencial não está necessariamente autorizado a funcionar como unidade de alojamento, ainda que o mercado local o apresente como tal.

Uma due diligence legal não é apenas um documento formal. É condição para que o investidor receba um imóvel que poderá ser vendido, alugado, financiado e transferido futuramente. Um modelo profissional inclui suporte no registro, coordenação com advogados locais e total transparência nas etapas de propriedade.

4. Escolha um mercado pelas manchetes em vez dos motores de demanda

Os mercados emergentes atraem investidores porque por vezes oferecem um preço de entrada baixo e um potencial de valorização significativo. Mas o crescimento das manchetes não é suficiente. A questão é o que cria a demanda real pelo imóvel em dois, cinco e dez anos.

Devem ser examinados o turismo receptivo, a conectividade aérea, as infra-estruturas, a actividade empresarial, os investimentos públicos e privados, a sazonalidade, o desenvolvimento de áreas comerciais e a capacidade da região para atrair públicos diversos. Uma cidade que se baseia no turismo durante dois meses por ano é fundamentalmente diferente de uma cidade que liga turismo, negócios, conferências, praias, lazer e procura local.

Mesmo dentro de uma cidade forte, a microlocalização é importante. A curta distância do passeio, o acesso a restaurantes, a qualidade das ruas, a vista aberta, o estacionamento e a proximidade de atrações turísticas podem criar uma grande lacuna entre dois apartamentos na mesma área geral. Um bom investimento é construído em torno de uma propriedade que é fácil de alugar e de vender, e não apenas em torno de uma macro história convincente.

5. Achar que a compra é o fim do processo

Comprar o imóvel é apenas o ponto de partida. Após a assinatura vem a entrega do imóvel, móveis, abertura de contas, manutenção, arrecadação de rendimentos, tratamento de avarias, relatórios, pagamentos de impostos e, às vezes, também preparação para venda. Um investidor que tenta gerir tudo remotamente sem uma entidade local pode descobrir que o rendimento é corroído devido a pequenas decisões que não foram tomadas em tempo útil.

A gestão da qualidade é um componente de investimento e não um serviço auxiliar. Inclui padrões hoteleiros em móveis e manutenção, ocupação e controle de preços, relatórios financeiros ordenados, atendimento ao hóspede e manutenção de propriedade. Em um imóvel para aluguel de curto prazo, uma resposta rápida a uma avaliação negativa ou a um mau funcionamento do ar condicionado pode afetar a renda nos próximos meses.

É por isso que muitos investidores preferem um modelo integrado, onde a identificação, aquisição, registro e gestão de ativos funcionam sob uma coordenação. A CII opera nesse modelo por meio da localização de ativos, assistência na compra e gestão contínua, com o entendimento de que o verdadeiro valor é medido pelo desempenho da propriedade após a compra.

6. Ignore o custo de financiamento, moeda e impostos

Uma transação que parece ser lucrativa numa moeda pode parecer completamente diferente na moeda em que o investidor mede a sua riqueza. As flutuações cambiais afetam o custo da compra, os pagamentos do financiamento, a receita corrente e a contraprestação no momento da venda. Isso não significa que você deva evitar investir em moeda estrangeira, mas sim que a exposição deve ser precificada e não fingir que ela não existe.

O mesmo se aplica ao financiamento. Juros, taxa de abertura de carteira, exigência de capital, cronograma de liquidação e prazos de reembolso antecipado podem alterar o retorno sobre o patrimônio. A alavancagem pode aumentar o rendimento quando o rendimento é estável e o custo da dívida é controlado, mas também aumenta o impacto quando a ocupação diminui ou quando as taxas de juro mudam.

A tributação exige a análise de ambos os países: o país da propriedade e o país de residência fiscal do investidor. O imposto sobre compras, o imposto sobre o rendimento, o IVA em alguns casos, o imposto sobre ganhos de capital, os tratados fiscais e os relatórios contínuos fazem parte do modelo económico. Planejar com antecedência com profissionais qualificados é melhor do que um reparo caro depois do ocorrido.

7. Entrar numa negociação sem estratégia de saída

Muitos investidores perguntam como irão comprar, mas não como irão vender. Isto é um erro, especialmente num mercado estrangeiro onde os compradores, os métodos de marketing e a liquidez nem sempre estão familiarizados. Uma estratégia de saída não é uma profecia sobre a data da venda, mas sim uma definição das condições em que esta será possível e correta.

É necessário examinar quem provavelmente comprará o imóvel no futuro: investidores locais, residentes estrangeiros, compradores para uso pessoal ou entidades comerciais. Um imóvel com documentação de receitas, gestão organizada, localização procurada e alto nível de manutenção costuma ser mais simples de expor e vender. O tamanho da unidade, o design do apartamento, o nível de acabamento e a estrutura acionária também afetam a liquidez.

A melhoria de valor não depende apenas de um aumento geral de preços. Pode resultar da melhoria regional, do aumento da procura, da conclusão da infra-estrutura, da marca adequada da propriedade e da acumulação de um histórico comprovado de receitas. Portanto, já no dia da compra devem ser definidos um horizonte de holding, uma meta de retorno e condições para examinar a saída.

Uma boa decisão começa com o domínio dos detalhes

Investir no exterior não precisa ser complicado, mas nunca precisa ser simplista. A propriedade certa combina procura real, dados económicos transparentes, propriedade clara, operações locais e um ponto de saída razoável. Quando cada um destes elementos é pré-examinado, o investidor não está apenas a comprar um apartamento noutro país – está a construir um imóvel concebido para gerar rendimento e reter valor ao longo do caminho.

Artigo original no MyBatumi