Como realizar a devida diligência em um projeto de turismo

Um retorno prometido de 7% a 8% parece ótimo no papel. A questão é o que realmente está por trás disso. É exactamente aqui que surge a questão de como conduzir a devida diligência num projecto turístico - não como um exercício teórico, mas como um processo que separa uma propriedade geradora de rendimento com potencial de valorização real de um negócio que só parece bom numa apresentação.

Nos projetos turísticos, não basta verificar o cadastro predial, o preço do metro quadrado ou comparar as transações. Este é um activo que depende da procura turística, do nível de operação, da regulamentação local e da capacidade da gestão para gerar rendimentos estáveis ​​ao longo do tempo. Portanto, a devida diligência adequada deve combinar o setor imobiliário, financeiro, jurídico, operacional e o mercado local.

Como realizar a devida diligência em um projeto turístico real

O erro mais comum que os investidores cometem é focar no ativo em si e ignorar o sistema em torno dele. Num projecto turístico, o valor da propriedade deriva não apenas da localização ou acabamento, mas também da questão de saber se ela pode ser operada continuamente, comercializada adequadamente, mantida num padrão apropriado e mantida uma ocupação rentável ao longo do ano.

A devida diligência deve começar pela definição do tipo de investimento. Trata-se de um hotel ativo, de apartamentos de férias, de um edifício de apartamentos gerido, de condomínios em regime de arrendamento de curta duração ou de um imóvel comercial turístico com rendimento existente. Cada um destes modelos tem um perfil de risco diferente, uma estrutura de despesas diferente e uma sensibilidade diferente à sazonalidade e à regulamentação.

Um investidor que procura rendimento passivo deve perguntar no início não só qual é o potencial de rendimento, mas também quem opera, quem arrecada, quem mantém, quem lida com o vazio e o que acontece nos meses fracos. Se não houver uma resposta clara para cada uma das seções, a devida diligência ainda não está concluída.

Examinando o mercado – demanda real e não apenas uma história de marketing

O primeiro passo é entender o mercado em que o imóvel atua. Num projecto turístico, um valor crítico não é apenas o aumento do número de turistas na cidade, mas também quem chega exactamente, em que meses, com que orçamento e quantas noites em média. Um destino baseado apenas no turismo de verão é muito diferente de um destino com tráfego de negócios, turismo interno e atividade durante todo o ano.

Vale a pena observar as tendências de ocupação, os níveis de preços por noite, a duração média da estadia, a nova concorrência que entra no mercado e as infra-estruturas futuras, como um aeroporto, um passeio marítimo, um centro comercial ou uma área de entretenimento. A distância a pé da praia ou do centro também não é suficiente. Numa propriedade hoteleira, a microlocalização é muito mais importante do que normalmente se pensa. Uma rua à direita pode manter uma ocupação elevada mesmo durante um período difícil, e uma rua próxima, mas mais fraca, pode levar à erosão dos preços.

Aqui também é importante verificar o lado da oferta. Se centenas de novos quartos estiverem a ser construídos na área, a previsão deverá ter em conta as futuras pressões sobre os preços. Por outro lado, se o inventário de qualidade for limitado e houver uma procura estável, pode apoiar tanto o rendimento corrente como a valorização.

Não se contente com uma única previsão de receita

O proprietário, desenvolvedor ou comerciante de um imóvel geralmente apresentará um cenário otimista. Um investidor sério deve exigir três cenários – básico, conservador e agressivo. A diferença entre eles deve refletir ocupação, ADR, sazonalidade, despesas administrativas, manutenção, marketing, tributação e reservas.

Se o negócio só funcionar no cenário otimista, isso é um sinal de alerta. Uma boa propriedade deve permanecer razoável mesmo sob suposições conservadoras.

Due diligence legal – Os direitos são tão importantes quanto a paisagem

O próximo passo é uma due diligence legal completa dos direitos da propriedade. Você precisa verificar quem é o proprietário registrado, se há gravames, execuções hipotecárias, notas de advertência, direitos de terceiros, restrições de uso, acordos de gestão vinculativos ou restrições a vendas futuras. Em diferentes países, o método de registo e os documentos exigidos variam, pelo que não há espaço para confiar em declarações gerais.

Num projeto turístico é especialmente importante verificar a designação do terreno e as licenças de utilização. O facto de uma propriedade parecer e funcionar como um apartamento de férias não garante que esteja legalmente autorizado a funcionar como tal. Existem mercados onde os arrendamentos de curta duração estão sujeitos a licenciamento, restrições municipais ou cotas. Há também casos em que determinado uso só é permitido em edifício com determinada classificação turística.

A boa devida diligência também inclui um exame dos contratos operacionais e de gestão. Caso exista uma sociedade gestora, é necessário verificar a duração do contrato, mecanismo de saída, taxas de gestão, distribuição de receitas, responsabilidade de manutenção, SLA e condições em caso de mau desempenho. Um contrato de gestão incorreto pode anular parte significativa do retorno mesmo de um grande ativo.

Os números reais – o que resta depois de todas as despesas

Uma das maiores diferenças entre um apartamento normal e uma propriedade hoteleira é a profundidade da camada de despesas. Qualquer pessoa que olhe apenas para o rendimento bruto obtém uma imagem muito parcial. É preciso descer até a linha do resultado operacional líquido e entender o que sobra depois de limpeza, manutenção, luz, água, internet, taxas de plataforma, marketing, gestão, móveis consumíveis, reparos, seguros, impostos municipais, licenciamento e impostos.

Além disso, a qualidade dos relatórios deve ser examinada. Se for um ativo ativo, é necessário exigir dados reais de receitas e despesas e não apenas um pró-formulário. É aconselhável examinar pelo menos 12 meses, e de preferência mais, para entender a verdadeira sazonalidade e não um mês forte e cuidadosamente escolhido. Se for um projeto novo, é necessário verificar com base em quais imóveis comparáveis ​​a previsão foi feita e quão similares eles realmente são em termos de gestão, localização e público-alvo.

Como avaliar o rendimento de um projeto turístico

O rendimento não é um número único. Precisamos separar o retorno operacional atual do potencial de melhoria de capital. Existem ativos que são adequados para um investidor que procura um fluxo de caixa estável desde o primeiro dia, e há ativos em que a maior parte do valor virá da melhoria das operações, da reformulação da marca ou de aumentos de mercado.

É exatamente nesse ponto que a transação deve ser adaptada ao perfil do investidor. Quem busca segurança relativa costuma preferir um imóvel ativo, mobiliado e com modelo de gestão comprovado. Aqueles que estão dispostos a assumir mais riscos em troca de uma vantagem superior podem considerar uma propriedade com uma lacuna operacional ou um foco claro de valorização.

Verificando a operação – quem administra o imóvel no dia seguinte à compra

Num projeto turístico a operação não é um item secundário. Ele é o coração do negócio. É possível comprar uma excelente propriedade no local certo, mas se a manutenção diminuir, os tempos de resposta dos hóspedes forem lentos ou o marketing for fraco, a receita diminuirá rapidamente.

Portanto, é preciso verificar quem é o órgão gestor, qual a sua experiência na área, quantas unidades atua, em quais plataformas atua, como é o mecanismo de reporte para o investidor, como são arrecadados os rendimentos e qual a taxa real de despesas. Também é importante examinar o nível do mobiliário, a manutenção contínua, o inventário, o desgaste esperado e um orçamento de renovação periódica.

Os investidores internacionais normalmente procuram um investimento que não exija envolvimento diário. Portanto, é preferível ter um framework que conecte a localização do imóvel, compra, registro, gestão, arrecadação e estratégia de saída. Quando estas entidades detêm o controlo operacional de ponta a ponta, as áreas de atrito que podem minar a rentabilidade são reduzidas.

A estrutura da transação – não apenas o que comprar, mas como comprar

Um bom negócio também pode tornar-se menos bom se a sua estrutura for problemática. É necessário perceber se a aquisição é direta, através de uma empresa, através de uma estrutura conjunta ou através de uma SPV, quais são os direitos do investidor, como são distribuídos os rendimentos, quem toma as decisões materiais, quais os custos de entrada e saída, e o que acontece no caso de uma futura venda ou refinanciamento.

É aqui também que entra a questão do alinhamento de interesses. Quando a entidade que lidera a transação detém capital significativo dentro do projeto, o sinal para o investidor é mais positivo. Isto não elimina o risco, mas reduz as disparidades entre aqueles que comercializam o negócio e aqueles que suportarão as consequências ao longo do tempo.

Também é importante verificar a moeda de atividade, os custos de conversão, os riscos de juros caso haja financiamento e a possível dupla tributação para um investidor estrangeiro. Em projetos internacionais, estes não são detalhes técnicos. Eles afetam diretamente o retorno líquido.

Sinais de alerta que devem ser interrompidos para

Se não houver documentos de propriedade organizados, se a previsão de receitas não for apoiada por dados, se o contrato de gestão for longo e unilateral, se não houver uma discriminação completa das despesas, ou se as respostas às perguntas básicas variarem de chamada para chamada – é preciso parar. Num projecto turístico, a ambiguidade quase sempre custa dinheiro.

Mesmo um rendimento demasiado elevado deveria provocar uma análise mais aprofundada. Nem todo retorno de dois dígitos é uma oportunidade. Por vezes reflecte simplesmente o risco operacional, um posicionamento fraco, uma regulamentação instável ou uma estrutura de despesas que não foi totalmente apresentada.

Como é uma due diligence eficaz para um investidor internacional

Um investidor internacional não precisa de se tornar ele próprio um especialista local em todos os mercados. Ele precisa trabalhar com uma entidade que saiba como verificar todas as camadas da transação para ele de maneira ordenada – mercado, ativos, legislação, operações, números e estrutura de investimento. Essa é a diferença entre uma compra transfronteiriça baseada apenas na confiança e uma decisão baseada em dados e controlo.

Num modelo profissional, a devida diligência não é uma etapa formal de pré-assinatura. É um mecanismo de filtragem. Examina se o imóvel é realmente adequado para uma estratégia de rendimento, se o sistema de gestão sabe como manter o desempenho ao longo do tempo e se existe potencial de valorização sem depender de suposições excessivas. Esta é também a abordagem adotada por entidades experientes como a CII ao considerar negócios turísticos geradores de receitas nos mercados internacionais.

Em última análise, uma boa devida diligência não se destina a destruir negócios. Pretende-se deixar apenas os negócios que possam resistir ao teste dos números, ao exame do campo e ao teste do tempo. E ao investir no turismo, não seja excessivamente cauteloso – é a forma certa de manter o seu capital e deixá-lo funcionar.

Artigo original no MyBatumi