Como calcular o lucro líquido do aluguel corretamente

Um contrato de aluguel pode parecer ótimo no papel - até que você leve em consideração tudo o que realmente vem da renda. É exatamente por isso que os investidores estão perguntando como calcular o lucro líquido do aluguel, e não apenas do aluguel de longo prazo. A diferença entre um retorno “bom” e um retorno real quase sempre se deve aos pequenos detalhes: períodos vazios, gestão, manutenção, tributação e custos que não aparecem no anúncio do anúncio.

Na prática, o lucro líquido do aluguel é o valor que sobra após todas as despesas diretas e indiretas relacionadas ao imóvel serem subtraídas do rendimento total. Parece simples, mas muitos investidores ainda calculam pelo valor bruto - ou seja, pelo valor do aluguel vezes 12 - e obtêm uma imagem muito parcial. Aqueles que agem desta forma podem sobrestimar o potencial de rendimento, tomar uma decisão de compra imprecisa e descobrir tarde demais que o retorno real é significativamente menor.

Como você calcula o lucro líquido do aluguel real

A fórmula básica é simples: a receita total do imóvel é menos o total das despesas correntes e pontuais relevantes para o período de fiscalização.

Se você quiser colocar diretamente:

Renda Líquida de Aluguel = Renda Anual Real - Despesas Anuais Reais

A ênfase está na “prática”. Nem nas receitas teóricas em plena capacidade, nem nas despesas parciais que ignoram itens menos favoráveis. Um investidor sério examina o ativo de acordo com o desempenho real ou de acordo com uma previsão conservadora e bem fundamentada.

Etapa um: calcular a renda real

O erro mais comum é calcular a renda com base em 12 meses completos de aluguel, como se o imóvel fosse alugado o ano todo sem parar. Na realidade, mesmo em propriedades cobiçadas, existe atrito operacional. Às vezes há um mês vazio entre inquilinos, às vezes há um declínio sazonal na ocupação, e às vezes o rendimento varia de acordo com o tipo de aluguer – longo prazo versus curto prazo, residencial vs.

Portanto, é correto começar com uma renda anual esperada após ajuste para ocupação. Se, por exemplo, o aluguel for de 4.000 NIS por mês, o rendimento bruto anual é de 48.000 NIS, mas se você assumir uma ocupação efetiva de 90%, o rendimento real é de 43.200 NIS.

Para propriedades de hotelaria ou propriedades gerenciadas em modelo de hospitalidade, o cálculo deve ser ainda mais preciso. Aí não basta olhar o preço por noite. Consulte ocupação média, sazonalidade, diária média, cancelamentos e taxas operacionais. Por outras palavras, quanto mais dinâmico for o ativo, mais profissional deverá ser o modelo de rendimento.

Quais despesas devem ser incluídas no cálculo

Para realmente entender como calcular o lucro líquido do aluguel, você precisa conhecer todas as camadas de custos. Não apenas despesas óbvias, como consertar o ar condicionado, mas também despesas que se repetem ao longo do tempo e prejudicam o retorno.

Despesas operacionais contínuas

Estas são as despesas básicas que acompanham quase qualquer propriedade geradora de rendimento: taxas de administração, manutenção contínua, limpeza entre hóspedes se for um aluguer de curta duração, seguros, impostos municipais se não for transferido para o inquilino, uma comissão da casa, serviços de contabilidade e, por vezes, também pagamentos de licenciamento ou taxas de sistema.

Se o imóvel estiver localizado num país estrangeiro, devem ser acrescentados também os custos locais relacionados com a gestão remota: sociedade gestora, controlo, serviços de cobrança, tratamento de avarias e representação perante fornecedores ou autoridades. Um investidor internacional não precisa de gerir ele próprio a propriedade, mas precisa de precificar adequadamente a gestão profissional.

Manutenção e reparos

Existe uma diferença entre manutenção contínua e despesas de capital, mas em ambos os casos o dinheiro sai da carteira. Pintura, substituição de eletrodomésticos, reparos de encanamento, móveis, desgaste de áreas comuns ou reforma de uma unidade em preparação para uma nova locação - tudo isso afeta o lucro líquido.

Mesmo que não tenha havido qualquer falha material num determinado ano, é correcto atribuir uma reserva. Uma propriedade que não é mantida a tempo perde rendimento e valor. Investidores experientes não perguntam se haverá despesa, mas quando e quanto.

Impostos e Taxas

Esta é uma das cláusulas que muda drasticamente o resultado. A taxa de imposto depende da estrutura de propriedade, do país da propriedade, dos acordos fiscais internacionais, do tipo de rendimento e do método de declaração. Portanto, não existe uma fórmula única para todos os investidores.

O que é uniforme é o princípio: o lucro líquido é medido após os custos fiscais relevantes, ou pelo menos após uma avaliação fiscal conservadora. Qualquer pessoa que ignore um imposto, e não um cálculo de lucro limpo, é uma calculadora de ilusão.

Exemplo simples de cálculo de lucro líquido

Digamos que uma propriedade gere um aluguel de longo prazo de 5.000 NIS, aparentemente a renda anual é de 60.000 NIS.

Se assumirmos uma ocupação efectiva de 92%, o rendimento anual real cai para NIS 55.200. Digamos que despesas anuais de NIS 6.000 em gestão, NIS 3.000 em manutenção, NIS 2.400 em seguros e taxas e NIS 4.800 em impostos e taxas. As despesas totais são de 16.200 NIS.

Nesse caso, o lucro líquido do aluguer é de NIS 39.000 por ano.

Este é um valor que interessa ao investidor, e não NIS 60.000 brutos. Se a propriedade foi comprada por NIS 600.000, o retorno bruto parece ser de 10%, mas o retorno líquido real é de apenas 6,5%. Ainda pode ser um investimento muito bom – mas já é uma avaliação real, não de marketing.

Lucro líquido de aluguel vs. rendimento líquido

Muitos confundem os dois conceitos. O lucro líquido é a quantidade de dinheiro restante, enquanto o retorno líquido é a razão entre o lucro líquido e o custo do investimento.

Se o lucro líquido anual for NIS 39.000 e o custo total de compra do imóvel, incluindo imposto de compra, advogado, móveis, reforma e taxas, for NIS 650.000 - o retorno líquido é de 6%. Trata-se de uma estatística que permite comparar ativos, mercados e diferentes modelos de gestão.

O significado é claro: não basta saber quanto rende o imóvel. Você precisa saber quanto ele sai e em relação ao valor que investiu.

Por que o custo total de compra é importante

Muitos investidores calculam o retorno com base apenas no preço do imóvel e ignoram os custos de fechamento. Este é um erro fundamental. Se você também pagou matrícula, suporte jurídico, adequação do imóvel para aluguel, móveis, abertura de conta, financiamento e custos adicionais – tudo isso faz parte do custo do investimento.

Especialmente em investimentos transfronteiriços, o panorama completo exige uma análise de toda a cadeia de transações: aquisição, posicionamento para atividade, gestão contínua e vendas futuras. É aí que se constrói um verdadeiro retorno.

O que varia entre um aluguel normal e um imóvel administrado

Num aluguer regular de longa duração, os rendimentos costumam ser mais estáveis ​​e as despesas mais previsíveis. Por outro lado, o potencial de rendimento pode ser menor. Num arrendamento de curta duração ou numa propriedade de alojamento gerido, existe por vezes um maior potencial de rendimento, mas também despesas mais elevadas e uma maior dependência da operação, reputação e ocupação.

Portanto, a pergunta certa não é qual modelo é “melhor”, mas qual modelo é adequado ao imóvel, ao mercado local e ao perfil do investidor. Um investidor que procura um rendimento passivo real preferirá por vezes um retorno ligeiramente mais moderado, se vier com uma gestão profissional, controlo operacional e melhor previsibilidade.

É precisamente aqui que existe uma vantagem num modelo de investimento baseado em activos activos, geridos e orientados para o rendimento, e não apenas na compra de uma unidade e na espera de rendimentos futuros. Quando a cadeia de localização, compra, gestão e cobrança opera sob o mesmo guarda-chuva, é mais fácil medir com precisão o lucro líquido e minimizar surpresas. É também por isso que muitos investidores internacionais estão agora a explorar soluções integrativas como as oferecidas pela CII através dos seus sistemas de vendas e gestão em mercados seleccionados.

Erros comuns no cálculo

O primeiro erro é confiar no bruto. A segunda é reduzir despesas. A terceira é assumir uma ocupação perfeita. A quarta é ignorar a tributação. E a quinta, talvez a mais cara de todas, é construir uma previsão de acordo com o melhor ano e não de acordo com uma média razoável.

Há também um erro mais silencioso: calcular o lucro líquido sem examinar a qualidade da propriedade e da gestão. Dois imóveis com o mesmo preço de compra podem ter resultados muito diferentes se um deles estiver em localização precária, com manutenção desordenada ou dependente de fator de gestão instável. O lucro líquido não é apenas um exercício contabilístico – é o resultado da qualidade do activo, da qualidade das operações e da qualidade do controlo.

Como verificar se sua previsão é confiável

Você deve solicitar um detalhamento completo da receita esperada e de todos os componentes da despesa. Se alguém apresenta um rendimento elevado mas não especifica ocupação, taxas de gestão, manutenção, impostos e reservas, o número provavelmente não está maduro para a tomada de decisão.

Uma previsão confiável depende de dados de mercado, do desempenho de ativos semelhantes e de suposições que podem ser explicadas. Não se baseia no otimismo, mas no controle. No mundo dos investimentos, esse é um diferencial fundamental.

Em última análise, a questão de como calcular o lucro líquido do arrendamento não é apenas uma questão de fórmula. É uma questão de disciplina de investimento. Aqueles que verificam a renda real, precificam todos os custos e entendem o modelo de gestão por trás da propriedade – tomam decisões melhores, mais estáveis ​​e, geralmente, mais lucrativas ao longo do tempo.

Artigo original no MyBatumi