Fiscalité des investissements immobiliers : comment générer des rendements nets à l'étranger

Une transaction immobilière peut présenter un rendement annuel intéressant sur le papier, mais la véritable décision est prise en fonction du montant laissé entre les mains de l'investisseur après impôts, frais de gestion, financement et dépenses imprévues.. La fiscalité des investissements immobiliers n'est donc pas un élément technique traité après l'achat, mais plutôt une variable majeure dans le choix du pays, du type de bien, de la structure de détention et de l'horizon de sortie.

Un investisseur israélien qui achète un bien immobilier à l’étranger dispose généralement de deux centres fiscaux : le pays dans lequel se trouve le bien et le pays de sa résidence fiscale.. Entre les deux points focaux se trouvent les conventions fiscales, les crédits possibles, les obligations de déclaration, les conversions de devises et les définitions locales qui peuvent modifier le résultat économique.. Une bonne planification n'a pas pour but d'« éliminer » l'impôt, mais plutôt d'éviter les doubles paiements, les surprises en matière de flux de trésorerie et les décisions d'investissement qui reposent uniquement sur les rendements bruts.

La fiscalité des investissements immobiliers commence par un rendement net

De nombreux investisseurs examinent d’abord le taux de rendement du loyer. C'est un chiffre important, mais il est partiel. Une propriété hôtelière située dans une zone touristique peut générer des revenus élevés grâce à l'occupation et au prix de nuit, tandis qu'une propriété commerciale peut générer des revenus plus stables dans le temps.. Dans chaque cas, la question est de savoir quel est le bénéfice imposable après dépenses comptabilisées et quel est le montant qui est effectivement transféré sur le compte de l'investisseur.

Le calcul correct part du revenu brut et réduit les coûts d'exploitation, les frais de gestion, la maintenance, l'assurance, les frais de plateforme, les coûts de marketing, le financement et les taxes locales.. Ensuite, il faut examiner l'impôt applicable dans le pays de propriété, l'obligation de déclaration en Israël et la possibilité de bénéficier d'un crédit pour impôt payé en dehors d'Israël.. Ce n’est qu’après tout cela que nous pourrons parler d’un véritable rendement net.

Un écart de quelques pour cent entre le rendement brut et le rendement net n’est pas marginal. Au fil des années de détention, et notamment dans le cas d'un actif acquis par financement ou destiné à générer des revenus passifs, cela peut avoir un impact significatif sur le taux d'accumulation du capital.

Les quatre niveaux fiscaux à vérifier avant d’acheter

Taxes et frais au moment de l'achat

Dans de nombreux pays, la taxe d'achat, la taxe de transfert de propriété, les frais d'enregistrement, les frais de notaire, les honoraires d'avocat et parfois aussi la TVA ou la taxe locale s'appliquent à l'achat d'un nouveau bien immobilier. Le taux d'imposition et le mode de calcul varient selon les pays, selon les régions, et parfois aussi entre un bien immobilier résidentiel, commercial et un bien immobilier exploité dans un format hôtelier.

Par exemple, un prix d’entrée bas ne garantit pas une offre bon marché. Une propriété qui semble attrayante au prix d’achat peut inclure des frais de clôture élevés ou des restrictions d’inscription qui rendent la transaction plus coûteuse. Il convient donc de calculer le coût total de l’investissement et de ne pas se contenter du prix indiqué dans l’annonce.

Impôt sur les revenus locatifs ou d'hébergement

Les revenus immobiliers peuvent être imposés selon une filière différente selon la nature de l’activité. Les locations longue durée, les locations courte durée, les appartements de vacances gérés et les chambres d'hôtel ne sont pas toujours classés de la même manière. Sur certains marchés, l'activité hôtelière peut être considérée comme une activité commerciale et nécessiter une licence, des déclarations de TVA ou des taxes destinées au tourisme.

Cette classification affecte non seulement le taux d'imposition mais également les dépenses pouvant être déductibles.. Dans une propriété hôtelière par exemple, l'ensemble du cadre opérationnel doit être pris en compte : nettoyage, réception, maintenance des chambres, marketing, revenue management et système de réservation.. Lorsque les dépenses sont documentées et gérées de manière professionnelle, il est plus facile d’établir le résultat économique et les rapports requis.

Impôt dans le pays de résidence de l'investisseur

Les résidents israéliens peuvent également être tenus de déclarer et d'imposer en Israël les revenus générés en dehors d'Israël, sous réserve de la loi applicable, des voies fiscales existantes et de leur situation personnelle.. L'impôt payé dans le pays du bien peut, sous certaines conditions, être reconnu comme crédit en Israël.. Cependant, le crédit n’est pas automatique et dépend, entre autres, de la nature des revenus, des documents, des conventions fiscales et du mode de déclaration.

Le point pratique est simple : payer des impôts à l’étranger ne vous dispense pas forcément de l’obligation de déclaration en Israël. D’un autre côté, une déclaration régulière peut réduire la situation de double imposition.. Un investisseur qui attend la fin de l’année pour collecter les documents, au lieu de mettre en place un processus ordonné dès le premier jour, peut constater que les données requises ne sont pas disponibles ou ne correspondent pas aux exigences de l’administration fiscale israélienne.

Impôt sur la vente et les plus-values

Lors de la vente d'un bien immobilier, le pays de l'actif cherche généralement à imposer la plus-value générée par celui-ci.. Le taux d'imposition peut être affecté par la durée de détention, l'identité du vendeur, le type de bien, les frais de plus-value pouvant être reconnus, et parfois aussi la valeur de la transaction.. En Israël également, la vente, les bénéfices réalisés et le crédit d’impôt étranger peuvent avoir une importance.

C’est là qu’apparaît l’une des grandes différences entre une transaction bien gérée et une transaction partiellement gérée : la documentation. Le contrat d'achat, les factures de rénovation, les frais de mobilier, les frais juridiques, les frais de courtage et les frais de vente peuvent être pertinents pour le calcul du bénéfice.. Sans portefeuille organisé, l'investisseur peut payer un impôt sur un bénéfice nettement supérieur au bénéfice économique qu'il reste.

Conventions fiscales : une protection possible, pas une exonération automatique

Les conventions fiscales visent à réglementer la répartition des droits fiscaux entre les pays et à réduire les situations de double imposition. On ne peut toutefois pas supposer que la simple existence d’un traité résout toutes les questions. Le pays de résidence de l'investisseur, le lieu de génération des revenus, la classification des revenus et les dispositions de la convention spécifique doivent être examinés.

Même un investisseur qui détient un actif par l’intermédiaire d’une société ou d’une société de personnes étrangère n’améliore pas nécessairement le résultat fiscal.. Parfois, une structure sociale est adaptée à des fins de gestion, de responsabilité, de transfert de droits ou de partenariat entre investisseurs.. Dans d’autres cas, cela ajoute des coûts administratifs, de reporting et de comptabilité, et peut même créer une complexité fiscale injustifiée par un petit montant d’investissement.

Décider de la structure du patrimoine avant de signer

Il existe une différence entre une acquisition au nom d'une personne privée, une acquisition par l'intermédiaire d'une société, une participation commune avec des associés ou une participation à une structure d'investissement consolidée.. Le choix ne doit pas se baser sur un slogan tel que « Une entreprise économise toujours des impôts ». Cela dépend du montant de l’investissement, du nombre d’investisseurs, de l’horizon de détention, du pays cible, de la manière dont les revenus sont distribués et du plan de sortie.

Un investisseur recherchant un revenu continu sur une propriété peut préférer une structure simple et transparente.. Un investisseur qui constitue un portefeuille d'actifs, envisage d'ajouter des partenaires ou de vendre des droits à l'avenir, peut bénéficier d'une structure différente.. Dans tous les cas, la restructuration après l'achat peut être considérée comme un événement fiscal ou entraîner des frais juridiques, c'est donc une décision qui doit être prise avant de transférer l'argent.

Monnaie, finance et reporting : les détails qui transforment le profit

La fiscalité n’existe pas séparément de l’activité financière. Les revenus reçus dans une devise étrangère, un prêt contracté dans une autre devise et les coûts déclarés en Israël en shekels créent une exposition aux taux de change. Même lorsque la valeur de l’actif lui-même a augmenté, les fluctuations des devises peuvent affecter le bénéfice déclaré et les flux de trésorerie disponibles pour l’investisseur.

Le financement nécessite un examen séparé. Il faut examiner si les intérêts et frais de financement sont reconnus dans le pays de l'actif, dans quelles conditions et quelle est l'importance d'un prêt entre actionnaires et une société holding.. In addition, tax deduction at source, if any, should be addressed, and the manner in which income is transferred from the managing entity to the investor.

Une gestion immobilière professionnelle n’est pas seulement un avantage opérationnel. Il crée également une routine de documents : rapports de revenus, relevés d'occupation, factures de dépenses, paiements d'impôts locaux et rapports de distribution. Pour un investisseur international, une information organisée et accessible est un élément de contrôle d'un actif, même lorsqu'il ne le gère pas au quotidien.

Questions qui doivent être adressées au conseiller fiscal

Avant de signer une transaction internationale, il convient de demander un avis personnalisé à un conseiller fiscal ou un comptable connaissant les deux pays concernés. Les bonnes questions incluent le taux d'imposition sur les revenus courants, les dépenses reconnues, les obligations de déclaration en Israël, la possibilité d'un crédit pour impôt étranger, la taxe sur la vente, la TVA ou la taxe de tourisme, et la structure appropriée pour la holding.

Vous devez également demander un scénario chiffré et ne pas vous contenter d’une réponse générale. Un tel scénario devrait présenter le revenu annuel projeté, l’occupation prudente, les dépenses administratives, les impôts locaux, les impôts en Israël et le coût de vente futur. De cette manière, il est possible de comparer les actifs et les pays en fonction de ce qui compte vraiment : le capital et les flux de trésorerie qui restent entre les mains de l'investisseur.

Chez IIC, nous considérons l'examen fiscal comme une partie intégrante de l'examen de la transaction, au même titre que la qualité de l'actif, la demande locale, le mécanisme de gestion, le financement et un plan de sortie. L'investissement transfrontalier nécessite un cadre capable de relier la propriété sur le terrain au résultat financier de l'investisseur.

La fiscalité n'est pas une raison de renoncer à un investissement international prometteur. C'est une raison de choisir une transaction où les chiffres sont transparents avant l'achat, où les documents sont conservés tout au long du processus, et où la stratégie de sortie est examinée avec le même sérieux que le rendement affiché le premier jour.