Diligence raisonnable en matière immobilière avant d’investir dans un immeuble à revenus à l’étranger

Une transaction immobilière à l'étranger peut paraître superbe sur une présentation : un prix d'entrée accessible, un rendement attendu élevé, une zone touristique recherchée et un appartement meublé prêt à être reçu.. Mais entre une présentation de vente et un bien qui génère de réels revenus, il y a une due diligence immobilière.. C'est le processus qui garantit que le droit acquis, les revenus présentés et la capacité de gérer la propriété dans le temps répondent effectivement à l'épreuve de la réalité.

L’investisseur n’a pas besoin de devenir un avocat, un évaluateur ou un directeur d’hôtel local. Il doit également comprendre ce qui est examiné, quels documents doivent être disponibles et quelles réponses sont insuffisantes. Un bon investissement ne se mesure pas seulement par son rendement potentiel, mais aussi par la qualité des informations sur lesquelles se fonde la décision.

Qu’est-ce que la diligence raisonnable immobilière et pourquoi détermine-t-elle la qualité de la transaction

La diligence raisonnable est un examen systématique de la propriété, du vendeur, des droits légaux, de l'environnement du marché, des prévisions de revenus et de dépenses et du système de gestion censé exploiter la propriété après l'achat.. Dans une transaction locale, il est parfois possible de se faire une idée du bien en personne et de rencontrer toutes les parties.. Lors d’un investissement à l’étranger, la distance, la langue et la connaissance partielle de la réglementation font de l’examen un élément central de la décision.

Le but n’est pas de trouver un accord sans risque. Il n'existe pas une telle propriété. L'objectif est d'identifier les risques avant de transférer l'argent, de quantifier leur impact économique et de décider si le prix, la structure de la transaction et les conditions d'engagement les compensent.. Par exemple, une propriété située dans une zone en développement peut offrir un potentiel d’appréciation élevé, mais également être exposée à une plus grande volatilité de la demande.. La bonne décision dépend de l'horizon d'investissement, des flux de trésorerie requis et de la volonté de l'investisseur de prendre des risques.

La due diligence juridique commence par le droit acquis

La première étape consiste à vérifier qui est le propriétaire enregistré de la propriété et ce qui est exactement transféré à l’acheteur. Il faut distinguer la pleine propriété, un droit au bail, une part dans la société qui détient le bien, un droit d'usage ou une obligation future de recevoir un bien. Chaque structure a une signification différente en termes d'immatriculation, de vente future, de financement et de fiscalité.

Un avocat local indépendant doit examiner le registre foncier concerné, la chaîne de propriété, l'existence de privilèges, de saisies, d'hypothèques, de droits de tiers et de restrictions d'urbanisme. Même lorsqu'il s'agit d'un projet bien connu d'un développeur réputé, il ne suffit pas de déclarer de manière générale que tout est en ordre. Une attestation basée sur les documents en vigueur doit être obtenue.

Dans le cas d'appartements dans un complexe hôtelier ou un hôtel, il faut également vérifier les arrangements communs : quelle est la propriété commune, qui détient les droits dans les zones commerciales, s'il existe un droit d'utilisation de la piscine, de la réception ou des installations, et s'il existe des restrictions sur les locations courtes.. Une belle propriété qui n’est pas autorisée à fonctionner selon le modèle de revenus présenté à l’investisseur peut changer toute la situation économique.

Les documents qui doivent être examinés professionnellement

La portée des documents varie selon les pays et selon les types de biens, mais dans une transaction immobilière génératrice de revenus, il y a plusieurs documents à ne pas omettre :

Rédigez ou confirmez un enregistrement à jour qui identifie le propriétaire, la propriété et les privilèges existants.

Le contrat de vente complet, comprenant les annexes, les dates de paiement, les conditions de suspension et les recours en cas de manquement.

Permis de construire, permis d'occupation et licences pertinentes pour l'exploitation de la propriété ou pour les locations à court terme.

Convention de gestion ou d'exploitation, comprenant les frais de gestion, les pouvoirs de l'opérateur, la durée d'engagement et les modalités de résiliation.

Données réelles sur les revenus et les dépenses, lorsqu'il s'agit d'une propriété déjà exploitée et générant des revenus.

Il est important d’examiner non seulement si le document existe, mais également s’il est cohérent avec le reste du matériel. Si la superficie inscrite au registre est différente de celle inscrite au contrat, si le permis d'exploitation ne correspond pas au type d'activité ou si la garantie de rendement ne figure pas dans un accord contraignant, des éclaircissements sont nécessaires avant de procéder.

Le revenu attendu n'est pas un flux de trésorerie prouvé

De nombreux investisseurs se concentrent sur le chiffre du rendement annuel. Ceci est un point de départ, pas une conclusion. Un rendement net de 7 à 8 % peut être un chiffre attrayant lorsqu'il est basé sur des revenus avérés, un taux d'occupation raisonnable, des coûts d'exploitation clairs et un opérateur compétent. Elle est moins significative lorsqu'elle s'appuie sur une prévision optimiste sans historique d'activité ou sans ventilation complète des dépenses.

Une analyse financière appropriée sépare les revenus bruts des revenus qui restent à l'investisseur. Les taux d'occupation doivent être examinés en fonction des saisons, du tarif moyen par nuit, des frais de plateforme de réservation, du nettoyage, de l'entretien, de l'assurance, des taxes municipales ou taxe locale, de l'électricité, de l'eau, du marketing, de la réserve pour réparations et des frais de gestion.. Dans un bien immobilier commercial, les contrats de location, la qualité des locataires, les durées de location, les liens, les garanties et le pourcentage de surface disponible doivent être vérifiés.

Vous devriez demander un scénario de référence, un scénario conservateur et un scénario positif.. Un scénario conservateur n’est pas une tentative de contrecarrer la transaction, mais plutôt un outil permettant d’examiner la résilience des flux de trésorerie.. La bonne question n'est pas seulement de savoir combien la propriété pourrait rapporter au cours d'une bonne année, mais qu'arrive-t-il aux revenus si le taux d'occupation diminue, si un changement d'exploitant est nécessaire ou si les dépenses d'entretien augmentent.

L'exploitant fait partie de la propriété

Dans les propriétés hôtelières, les appartements de vacances et les complexes hôteliers, la qualité de la gestion affecte directement les revenus et la valeur de la propriété. Un mobilier de qualité hôtelière, un entretien cohérent, une disponibilité pour les clients, une tarification dynamique et un marketing professionnel ne sont pas des détails opérationnels mineurs. Ils constituent le mécanisme de génération de revenus.

Vérifiez qui est l'exploitant, combien de propriétés il gère, quel est son historique d'activité, comment les données d'occupation et de revenus sont déclarées et à quelle fréquence les fonds sont transférés au propriétaire.. Il faut également comprendre la répartition des pouvoirs : si l'investisseur a la possibilité de changer d'opérateur, que se passe-t-il en cas de panne de service, qui approuve les dépenses irrégulières et s'il y a une transparence totale concernant les commandes et les coûts.

Dans les transactions dans lesquelles la gestion est présentée comme partie intégrante de la solution, un avantage significatif est un facteur qui accompagne toute la chaîne : perte d'actifs, acquisition, enregistrement, financement, gestion et revenus. Un tel modèle réduit le nombre d'interfaces pour l'investisseur, mais ne le dispense pas d'examiner les accords et les mécanismes de reporting.

Tests de marché : une demande réelle, pas seulement une promesse de croissance

Une zone touristique ou une ville en développement n’est pas forcément une opportunité à tout prix. Une analyse de marché doit déterminer qui sont les clients de la propriété, ce qui stimule la demande, quelle est la saisonnalité du tourisme, quelle quantité de nouvelle offre devrait entrer sur le marché et quelle infrastructure soutient l'activité.. Un aéroport, une nouvelle promenade ou un projet de transport peuvent contribuer à la demande, mais un plan futur doit être différencié d'une infrastructure existante et fonctionnelle.

La comparaison des prix doit être basée sur des biens véritablement similaires : même superficie, niveau d'achèvement similaire, statut juridique identique et modèle d'exploitation parallèle. Un prix particulièrement bas peut indiquer une opportunité, mais aussi une faible liquidité, un problème d'enregistrement, la nécessité d'un investissement supplémentaire, ou encore une qualité de construction qui ne répond pas au standard attendu.

Coûts, monnaie et fiscalité : là où le rendement s’érode

Un investisseur international doit examiner la transaction dans la devise dans laquelle il mesure sa richesse, et pas seulement dans la devise locale de l'actif.. Les fluctuations monétaires peuvent améliorer ou nuire au résultat, surtout à court terme.. Il n'existe aucun moyen d'éliminer complètement le risque dans chaque transaction, mais il est possible de le comprendre à l'avance et d'examiner si les revenus, le prix d'achat et les dépenses d'exploitation sont libellés dans la même devise ou exposés à des changements différents.

La fiscalité nécessite également un examen individuel. La taxe d'achat, l'impôt sur les revenus locatifs, la TVA, l'impôt sur les sociétés, l'impôt sur les plus-values ​​et les frais de transfert d'argent varient selon le pays, la structure de la participation et le pays de résidence de l'investisseur. La planification fiscale ne devrait pas être une raison pour choisir une propriété, mais elle peut certainement affecter le rendement net et la bonne structure d'achat.

Voici à quoi ressemble une décision bien fondée avant de signer

Une fois toutes les informations recueillies, elles doivent être condensées en une seule image : quel est le prix total de la transaction, quel est le revenu attendu après toutes dépenses, quelles sont les principales hypothèses, quels risques restent ouverts et quelle est la stratégie de sortie possible. Une propriété digne d'investissement doit être comprise même sans hypothèses vagues et sans se fier uniquement à des augmentations de prix.

Chez IIC et MyBatumi, l'examen des propriétés génératrices de revenus se concentre sur des propriétés de haute qualité situées dans des zones touristiques clés, un système de gestion professionnel et un plan d'affaires qui combine un revenu continu avec un potentiel d'appréciation.. Même dans un modèle d'accompagnement et de gestion, la décision de l'investisseur doit être basée sur des données, des accords et des contrôles qui peuvent être présentés et examinés.

Avant de verser l'acompte, demandez à voir les informations censées protéger l'investissement même un jour où le marché est moins favorable : documents d'enregistrement, trésorerie conservatrice, contrat de gestion clair et plan d'action pour situations exceptionnelles.. Ce n'est pas une prudence excessive. C’est ainsi qu’un investissement immobilier à l’étranger peut passer d’une promesse générale à un bien qui peut être géré, mesuré et détenu en toute sécurité dans le temps.